安妮看著他脸上的笑意，忽然问道：“阿伟，你是不是早就想过这个问题？”
易华伟没有否认。
他確实想过。
穿越者的优势是什么？不就是知道歷史的走向吗？
现在是八七年八月底。
日本经济泡沫的巔峰就在这两年。
八九年十二月，日经指数达到歷史最高点，然后一路狂跌，九二年跌到一万四千点。
东京的地价也在九零年左右见顶，然后同样一落千丈。
如果在这个时间点入场，正好能赶上最后的疯狂。
两年时间，足够把五千万变成五个亿，甚至更多。
但易华伟也有顾虑。
这是港综世界，不是真实的歷史。虽然到目前为止，大事件的发展趋势和前世差不多，但谁知道会不会有什么意外？
万一蝴蝶效应呢？
万一哪个大佬发疯，提前引爆泡沫呢？
易华伟沉默了几秒，然后开口：
“安妮，你觉得日本的经济，还能热多久？”
安妮想了想，认真道：
“我不知道。但我看那些財经评论，有人说至少还能热三五年。也有人说可能明年就要崩。不过——我觉得那些人说得都对，也都不对。没有人能真的预测未来。我们只能赌。”
“赌对了，赚一笔。赌错了，赔一笔。风险总是有的。”
易华伟点点头。
安妮说得对，没有人能预测未来。
除了他。
他知道泡沫会在两年后破裂。他甚至还知道大致的时间节点。
两年的窗口期，足够做很多事。
易华伟伸手揽住安妮的腰，把她重新搂进怀里。
安妮靠在他胸口，轻声问：“怎么样？要不要做？”
易华伟点点头，道：“当然要做。”
安妮抬起头，眼神明亮：“真的？”
“真的。不过不能全押，先拿一半试试水。两千万港幣，换成日元，差不多三亿多。先投进去看看情况。”
“日本的形势確实很好。股市涨，地价涨，日元升值，出口强劲。短期內，这种势头应该不会停。”
易华伟看著她，忽然问道：“你知道日本现在的房价跟普通人收入的比例是多少吗？”
安妮愣了一下，摇摇头。
易华伟道：“东京的一套普通公寓，价格是普通人年收入的二十倍以上。银座那边更离谱，一平米的价格，够一个上班族干一辈子。”
“股市也是。日经指数的市盈率，已经超过六十倍。什么意思？就是股票的收益，需要六十年才能回本。这种估值，正常吗？”
安妮摇摇头：“不正常。”
“对，不正常。”
“现在的日本，已经不是投资，而是投机。所有人都在赌，赌明天会更贵，后天会更更贵。但总有一天，会有人开始卖。一旦开始卖，就会引发恐慌。一旦恐慌，就会崩盘。”
安妮沉默了，过了好一会儿，才轻声问道：
“那你觉得，什么时候会崩？”
“不知道。可能是明年，可能是后年，也可能是五年后。但我知道，不会太久了。”
易华伟摇摇头：“所以，如果你真想投，可以投。但要做好准备，隨时撤。不要贪，不要想著赚到最后一分钱。”
安妮看著他，眼神里多了一丝崇拜：
“阿伟，你怎么懂这么多？”
易华伟笑了笑：“看的书多，想的也多。所以，投资策略要定好。不能瞎投，不能跟风。”
“那该怎么做？”
易华伟笑了笑：“我的想法是复製港岛的模式。买房，出租，抵押，再买房，继续出租，继续抵押……让钱自己生钱，让资產自己增值。”
“你是说，在日本也这么干？”
“对，也不完全对。”
易华伟笑了笑，继续道：
“港岛那套是长线，买的是核心地段的物业，租给稳定的租客，收稳定的租金。不求一夜暴富，只求稳扎稳打，让资產慢慢滚起来。”
“但日本不一样。”
“日本现在是泡沫期，是狂热期。长线太慢，来不及。我们要做的，是短线，是快进快出。”
安妮眉头微微皱起：“快进快出？什么意思？”
易华伟解释道：“买楼，但不是为了长期持有。而是趁著现在行情好，买下来，然后立刻找银行抵押，把钱套出来，再去买下一栋。买一栋，抵押一栋，再买一栋，再抵押……”
“这样，槓桿就能放大很多倍。一千万的本金，理论上可以撬动几千万甚至上亿的资產。”
“而且，在这个过程中，房价本身也在涨。你今天花三亿买的楼，明年可能就值四亿。资產增值的部分，可以继续抵押，继续贷款，继续买。”
安妮的眼睛睁大了些，但很快又露出担忧的神色：
“这样会不会风险太大？万一房价跌了，银行催债，资金炼断裂……”
易华伟点点头：“风险是很大，所以关键在於什么时候跑。”
易华伟点点头：“风险是很大，所以关键在於什么时候跑。”
“现在日本房价每天都在涨，股市每天都在涨，只要进场，就能赚钱。但问题是，这种疯狂不会永远持续下去。总有一天，泡沫会破。在泡沫破之前，我们必须跑掉。”
“也就是说，我们得给自己设一个期限。比如两年。两年后，不管那时候房价涨到多少，都开始逐步出货。”
“先卖最贵的，地段最好的，最容易出手的。卖得的钱，还掉银行贷款。剩下的，就是纯利润。”
安妮听得入神，眼睛越来越亮。
“听起来確实比直接炒股稳妥。”
“对。炒股太刺激，涨跌太快，万一崩盘，连跑的机会都没有。但房子不一样。房子是实物，就算泡沫破了，至少还剩一栋楼。而且日本人的租房习惯很好，租金收入相对稳定。”
易华伟看著安妮：
“当然，这个策略也有风险。最大的风险是，如果泡沫破得太快，会导致来不及出货。所以，要留足安全边际。不能把槓桿用满，要留一部分现金备用。”
安妮若有所思道：
“那……撤资的时候，不会有麻烦吧？”
“会，但那不是我们该操心的事。”
易华伟笑了笑：“日本楼市那么大，我们这点钱，扔进去也就是几朵小浪花。等我们跑的时候，市场可能已经开始动盪了，但只要我们跑得够快，就没事。”
安妮沉吟片刻，轻声问道：“那你觉得，两年够吗？”
“够。两年时间足够我们滚几轮了。用低息贷款买房，用租金还贷，剩下的钱继续抵押，继续贷款，继续买房。只要房价一直涨，这个游戏就能一直玩下去。”
易华伟笑道：“而且日本的租售比，比港岛高得多。港岛一套房子，租金回报率能有四五个点就不错了。东京这边，普通公寓的租金回报率能做到六七个点。有些位置好的，甚至能做到八个点以上。”
安妮在心里快速算了一笔帐。
“也就是说，如果贷款利率是三点几，租金回报率是六七个点，那光靠租金就能覆盖贷款，还能有剩余？”
易华伟笑了笑：“对。剩余的钱，可以继续投进去，也可以拿去投资別的。总之——只要泡沫不破，这就是一个稳赚不赔的游戏。”
安妮看著他，眼神里带著一丝崇拜：“阿伟，你懂得真多！”
“你已经说过了！”
易华伟笑著捏了捏她的脸：“还有，不要只盯著东京。东京的房价確实涨得最疯，但大阪、名古屋、横滨这些地方，涨幅也不小。分散投资，降低风险。”
“地段也要挑。核心区的当然好，但太贵。可以看看那些正在开发的区域，或者交通枢纽周边。跟著地铁走，跟著规划走。”
“还有，儘量买整栋的。整栋楼好管理，好抵押，好出手。分拆成小单元的，麻烦事多。”
安妮笑道：“阿伟，你这套东西，要是写成书，肯定能卖钱。”
易华伟失笑：“行了，別拍马屁了。你先记著，回头咱们慢慢商量。”
安妮点点头，又想起什么，问道：
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